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编者按 刚刚过去的一周，楼市走向就像一块磁铁吸引着全国人的目光。房价不断上涨引发的焦虑写在购房者脸上，紧接着限购、限贷、“认房又认贷”……各种楼市调控热词刷爆了许多人的朋友圈。截至目前，包括北京、广州、长沙、石家庄在内的全国多个城市启动或升级了限购限贷措施，其中北京在3月17日宣布的调控措施被认为是将此轮调控推向高峰，同时也标志着“北上广深”四个一线城市全部实行“认房又认贷”政策。
■本报记者 孙蔚
没有一点点防备，一大波严厉的楼市调控新政就这样震惊了周末的北京楼市。
北京执行“休克式疗法”
3月17日，北京市住建委、市规划国土委、市住房公积金中心、市银监局、人民银行营业管理部联合举行新闻发布会，发布升级版调控政策。其中包括三方面：一是企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行;二是居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款比例不低于35%，购买非普通住房的首付款比例不低于40%(自主型商品住房、两限房等政策性住房除外)。居民家庭名下在本市已拥有一套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%;三是暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款(含住房公积金贷款)。
结合已有的限购、限价等措施，北京楼市此次调控的力度是名副其实的“历史最严”。多家开发商、中介机构对记者直言：“这种连改善型需求都不予支持的调控堪称是休克式疗法!我们连夜开会讨论应对，又度过了一个不眠之夜。”
针对政策出台后市场上充斥的种种误读，北京房地产业协会秘书长陈志明确告诉记者，新政中的住房，指的是住宅，不包括所谓的“商住”伪概念，无论是认房还是认贷，都是只认住宅。所谓的“认房”，只认北京市范围内的住宅，“家庭名下房屋”，只看你准备交易新房时的当下节点。“认贷”指的是全国范围内，不管之前有没有还完贷款，只要在银行系统中显示有过住房贷款记录，就都受影响。此外，贷款记录是按家庭计算，夫妇双方购买住房时申请过贷款，不管是借款申请人还是共同申请人，夫妇双方都将有贷款记录。
陈志对记者表示，从其他一些重点城市来看，去年底实行的“认房又认贷”政策，提高了个人房贷门槛，取得了良好的调控效果。此次北京借鉴这些城市的做法，强化差别化信贷政策，不但实施了“认房又认贷”，而且还通过“一提一降”适度降低金融杠杆效应。此外，还明确规定企业购买的住房需满3年以上才能交易，这一措施旨在打击企图以企业名义购房钻限购政策空子、投机炒房等行为。本次新政以后，北京的商品住房限购、限贷措施将更加严格。
最新一轮调控密集出台
3月17日北京出台的限购政策按下了新一轮强化楼市调控的开关。17日晚间，广州出台新的调控政策。如果说去年10月4日广州出台的调控政策是对2013年11月“穗六条”的重申，那么此次新政策就是“加码升级”，非户籍人口购房门槛从连续缴纳社保或个税3年延长至5年;成年单身或离异人士也只能限购一套，剑指“假离婚”购房漏洞。
3月18日，湖南长沙市人民政府办公厅下发通知表示，实行区域性住房限购，实施差别化住房信贷政策。3月19日，河北保定又加入限购大军行列，外地人在主城区限购一套住房，本地人限购三套。
据记者盘点，今年春节过后，天津、南京、杭州、南昌、重庆等热点城市，以及三亚、涿州、滁州、崇礼等非核心城市均推出调控措施，对市场进行管理;政策手段涉及土地、信贷、限购、商改住等多个层面，可谓频率密集、方式多样。
3月15日晚间，江苏南京市发布通知要求，自3月16日起，在六合区、溧水区、高淳区范围内，暂停向已拥有一套及以上住房的非该市户籍居民家庭出售住房;在主城区(不含上述三区)范围内，暂停向已拥有两套及以上住房的该市户籍居民家庭出售住房。
几乎同时，山东青岛市要求自3月16日起，在市区范围内，能够提供从购房申请之日起前两年内、在该市连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明(下称“证明”)的非该市户籍居民家庭，限购一套住房;对在市区范围已拥有一套及以上住房的非该市户籍居民家庭，或无法提供上述证明的非该市户籍居民家庭，暂不得购买住房;补交、补办个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的不予认可。
此前一天，3月14日，江西赣州市要求提高第二套住房公积金贷款首付比例至50%，对购买第三套住房的，暂停办理商业贷款;住宅用地的竞买保证金比例按不低于宗地起始价的50%交缴。另外，在市中心部分区域实施住房限购措施。
3月12日，海南三亚市政府表示，禁止预售商品房转让、禁止阴阳合同、二套房首付比例不低于50%;同时暂停向购买第三套房及以上的家庭发放商业性个人住房贷款。
市场期待调控长效机制
楼市调控的背后，是这些城市房地产市场近期都处在上行通道。在中国指数研究院监测的30个城市中，今年1月有6个城市的商品住宅成交面积出现环比上涨;到2月，环比上涨的城市已增加到12个，但多为中小城市。另一个值得关注的趋势是，楼市资金正从热点城市流向非热点区域。今年以来，柳州、徐州、泰州、呼和浩特、扬州、湘潭、汕头、三亚等城市的住宅成交量均大幅上涨，成为近期成交最为旺盛的区域。“从实际情况看，近期部分需求外溢的现象很明显，导致一些中小城市的房价也开始升温。对于热点城市的定义正不断宽泛化，只要是房价过热，就都要被认定为热点城市，相关政策出台的概率也非常大。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，调控目的既为抑制过快上涨的房价，也为更好地回应“两会”上对于过热房价抑制的导向。
中原地产首席分析师张大伟认为，由于部分区域的投资需求旺盛，未来全国限购范围可能继续扩大，部分二三四线城市将增加限购约束。他同时表示，从全国“两会”期间传递的信号来看，加快住房、土地供应，加强房地产税收制度建设、推进长效机制等，都将是未来的政策重点。
面对房价上涨压力，地方政府落实楼市调控的主体责任愈加艰巨，市场期待楼市调控的长效机制尽快出台。一些地方住建部门负责人称，地方政府在楼市调控中只能通过户籍、社保年限、首付成数等方面进行。长效机制涉及金融、税收、土地财政等宏观政策法规，需要从国家层面尽快理顺相关制度，才能让地方政府在落实主体责任时具有更强的操作性。
