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今年南京住房租赁市场规模将超200亿元，而至2027年，这一数字将增至500多亿元。与此同时，2020-2027年，南京年均租赁住房供应量有望超过8.9万间，与同期年均预计6.6万间的住房租赁需求相比，将出现供大于求的趋势。20日，在《中国房地产金融》江苏事业部、南京市房地产学会等主办的“南京长租公寓市场趋势研讨沙龙”上，记者获悉上述权威预测数据。
南京市房地产学会会长、南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华表示，“房住不炒”“租购并举”的住房制度确立后，在一系列政策利好刺激下，北京、上海、南京等12个试点城市启动租赁用地供应加速模式，其中，南京已出让5幅租赁住房用地，总建筑面积360万平方米。根据今年南京国有建设用地供应计划，当地600公顷商品住房用地中，租赁住房用地占比将不低于30%。
“南京有153万外来常住人口，这是住房租赁的主流群体。我们通过研究，得出南京2018-2027年住房租赁市场规模预测值，今年南京住房租赁市场规模可达200.50亿元，明年可达230亿元……而到2027年可达534.25亿元。”吴翔华介绍说。
同时披露的南京2020-2027年租赁住房供需情况显示，2020年南京租赁住房供应量可达8万间、需求量54630间，2021年供应量8万间、需求量67173间……2027年供应量10万间、需求量65923间。总体来看，2020年至2027年，租赁住房供应总量将达71.5万间，年均供应量约8.9万间;同期租赁住房需求总量为530157间，年均需求量约6.6万间，供大于求是大势所趋。
“南京主城总价200万以内的刚需房源已屈指可数，刚需买房难。”吴翔华认为，大力发展“租购并举”是房地产长效机制的重要一环，对商品房市场影响最小，也有助于消化库存并稳定预期，可为长效机制的最终确立赢得时间。
东南公寓管理公司总经理刘双鹏告诉记者，他们去年至今已运营5家长租公寓门店，可租赁房源1500间，年内将在南京开出1万间长租公寓。
他从城市更新、人口流动的角度分析住房租赁市场的巨大发展前景。“去年以前，每年外地来宁就业的应届毕业生为5万人，其中约20%的大学毕业生要租房，每年新增租赁需求1万套以上。今年初南京推出‘宁聚计划’，5年内每年引进20万人才落户，这意味着住房租赁需求还将加倍增长。”
南京安居保障房建设发展有限公司投资企管部部长高闻说，他们正展开利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房的尝试，从她口中，记者听到一个全新的居住概念——“长住社区”，“这是为了更好践行‘房子是用来住的’理念，租客可以一直住在社区里，只要租客不搬走，我们就会始终为租客提供服务”。
南京租赁住房市场前景广阔，但各类市场主体的发展状况冷热参半，行业痛点已暴露出来——
未来域副总裁徐郝捷说，他们早在8年前已介入长租公寓市场，是业内唯一的公寓全品类企业，既有人才公寓、服务式公寓、青年公寓，也有蓝领公寓、移动智能公寓，可满足不同层次的住房租赁需求。但即便已积累一定运营经验和口碑，未来域同样面临重重阻碍，比如：租金增长缓慢导致投资收益周期长，买不起“面粉”(土地)，资金成本高等。长租公寓运营人才的极度缺乏也是行业内一大痛点，不少人都是从地产、酒店等外围行业转入长租公寓领域，缺乏专业能力、研发能力和稳定性。
长租公寓市场群雄并起之时，先前开出的一些长租公寓项目因空置率高已难以维持。有业内人士透露，其所在公司正在处理5起并购，“很多小公寓已经运作不下去了”。
从长租公寓业界的共同体会看，房租是其主流收入，但光靠租金远远不够。即便政府运作的人才公寓，也面临这样的困境。徐郝捷说，他们在全国各地为政府的人才公寓项目算过账，最短的也要20年才能回本。
为获取更多边际利润，不少长租公寓项目已将增值服务作为后期运营的关键，并加强资本运作力度。
南京冠寓商业运营公司总经理夏冰月称，之前他们的长租公寓产品定位单一，4个门店均专注于发展蓝领公寓，经过一段时间试水后，他们调整为两个蓝领公寓、两个白领公寓，承租率果然有所上升。“在北京和上海，冠寓还将开出月租分别为6万多元和2万多元的高端公寓产品，以实现产品差异化，把更多租客引进来。”
吴翔华提醒说，租购并举的前提是租购同权。但现实是，租购并不同权，不能给承租人带来居住和心理的稳定性，加之受传统置业观念、积累个人财富等因素影响，租房习惯的养成还有待时日。高闻表示，他们也在向市里反馈，希望尽快推动租售同权细则落地。(汪晓霞)
