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维权要闻

先抵押后卖房 开发商涉嫌欺诈
江苏消费网 (2018-09-25) 来源:中国消费者报
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  谢正军/图

  ■朱美芳 本报记者 张文章

  购房多年却始终办不了按揭贷款,原因竟是房子早在销售之前已被开发商抵押给了第三方。近日,福建省南平市消费者吕女士向《中国消费者报》记者反映,她在入住两年后才发现,自己购买的商品房早已被开发商抵押出去,现在,开发商宣布破产,她正面临着被清退出所购房屋的尴尬。

  消费者被要求退房

  据吕女士介绍,她于2014年9月在福建省南平市建阳区购买了卧龙湾一期五联排别墅玉馥园8栋的一套商品房,开发商是福建金汇投资有限公司(以下简称金汇公司)。购房时,吕女士与金汇公司签订了《商品房认购协议书》,约定房屋总价为110万元。吕女士支付了首付款43万元,开发商开具了正式发票,其余部分按揭贷款。由于所购房屋是现房,在交完首付款后,金汇公司就和吕女士办理了交房手续,将房屋交给吕女士装修、使用。

  吕女士说,收房后,她曾多次提出按约办理后续款项的银行按揭贷款事宜,但金汇公司总是以各种理由拖延,并主动降价10万元后和吕女士补签了一份新的《商品房认购协议书》,重新约定总房款为100万元,该公司还承诺办好房产证。但按揭贷款的手续一直未能办妥。在花费近60万元装修后,吕女士一家人于2016年入住新房,并正常缴纳各项物业费用。

  2017年7月,金汇公司突然对外宣称,由于资不抵债,公司进入破产重整程序,由南平市建阳区人民法院受理。吕女士告诉记者,现在金汇公司不认同之前曾与她签订的两份《商品房认购协议书》,想要收回该房产,并提供了两种选择:一是退回房子,之前支付的首付款按破产债权处理,吕女士只能拿回首付款的70%,且要等到2019年年底;二是吕女士留下房子,但需按最初的房价一次性付清全部房款110万元,之前的首付款不能抵用,必须列入债权清算,到2019年或可拿回70%。

  吕女士认为,按照金汇公司提出的方案,购房者得拿出上百万元再全款买一次房子,否则已支付的首付款和数十万元装修费用将全部付诸东流,而作为破产债权清算的首付款,是否能达到70%的偿还率也是个未知数。

  房屋被开发商抵押

  吕女士一纸诉状将金汇公司起诉至法院,要求金汇公司正常履行购房合同,协助她办理房屋产权证等。

  直到南平市建阳区人民法院开庭审理后,吕女士才知道,开发商早在将房子卖给她之前,已经将该房屋抵押给福建省建阳元亨小额贷款股份有限公司,而这正是此前吕女士一直未能顺利办理银行按揭手续的原因。

  记者联系金汇公司,一位工作人员告诉记者,目前公司已经进入破产重整阶段,公司已交给破产管理人——福建新世通律师事务所全权负责。

  9月11日,记者联系该事务所负责金汇公司破产事务的团体管理人员赵律师。赵律师称该事务所是经福建省高级人民法院确认并经南平市建阳区人民法院指定的金汇公司破产管理人,全面负责金汇公司的破产重整,但表示“目前不方便接受采访”。

  据了解,福建金汇投资有限公司成立于2009年9月24日,注册地是南平市建阳区,注册资金6950万元。2017年开始,建阳当地房产价格涨幅约80%,金汇公司却在此时宣布因资不抵债而启动破产程序。

  据悉,除吕女士外,还有数十名向金汇公司支付首付款的购房者,他们的已付款将被当作破产债务处理,房产却被金汇公司以最新的市场价再次出售。

  吕女士向记者介绍说,金汇公司宣布破产之前,已成功开发卧龙湾休闲度假区生态第一园、卧龙湾·御龙熙岸这两处位于南平市建阳区的楼盘,销售率达95%以上。楼盘建成后,金汇公司先分割办证,将房屋办到金汇公司名下,再将房产抵押给小额贷款公司或其他金融单位贷款,房产也办理了他项权证,致使绝大多数购房人即使在收房甚至入住后,仍无法办理银行按揭贷款手续,也无法办理房产过户登记手续。而金汇公司破产时,申报的债权高达852806554.01元,已确定债权609116691.48元,拖欠职工债权376156元。基于上述情况,吕女士认为,金汇公司不应该存在亏损或资不抵债的情形。

  据记者了解,吕女士起诉金汇公司案经南平市建阳区法院一审及南平市中级人民法院二审后,消费者败诉,原因主要有两条:消费者首付没有达到房款的七成,不是房屋的所有人;消费者与开发商签订的《商品房认购协议书》不是正式购房合同,是预合同,不能作为消费者主张房屋权利的合同依据。

  ●专家观点

  欺诈消费者在先

  目前,福建省消委会已受理吕女士的投诉。福建省消委会相关工作人员表示,开发商将已经抵押给第三方的房子卖给消费者,涉嫌欺诈。

  吕女士的代理律师王晓冬认为,开发商在销售房子的时候隐瞒了该房产已被抵押给第三方的重要事实,欺诈消费者在先。此外,房屋销售时开发商并没有破产,不应算是破产财产。根据最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第(六)项规定,尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产不属于破产财产。《物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”此案中,消费者首付了43万元,已取得43万元的国家正规销售不动产统一发票,之后双方正常办理了交房手续,消费者也领取了福建省新建商品住宅质量保证书和福建省新建商品住宅使用说明书,占有实际物权,金汇公司要收回房屋的做法涉嫌违法。

编辑:刘军

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