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央行降准对楼市影响几何
江苏消费网 (2019-09-16) 来源:中国消费者报
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  ■本报记者 孙蔚

  为支持实体经济发展,降低社会融资实际成本,央行决定于9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司)。此外,为促进加大对小微、民营企业的支持力度,再额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点,于10月15日和11月15日分两次实施到位,每次下调0.5个百分点,此次降准将释放长期资金约9000亿元。

  历次货币政策的风吹草动都会给楼市金融环境带来“蝴蝶效应”,此次降准将对楼市产生哪些影响?记者采访了相关业内人士。

  并非大水漫灌

  此次降准,为什么财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司没有被列入其中?对此,央行有关负责人表示,财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司的法定准备金率为6%,是金融机构中最低的,已处于较低水平,因此此次全面降准不包含这三类金融机构。

  中国银行国际金融研究所研究员范若滢表示,此次是全面降准与定向降准相结合,并非大水漫灌,既充分显示了央行呵护实体经济平稳运行的意图,也体现了结构性货币政策对民营、小微企业的支持力度。

  在范若滢看来,此次降准主要从以下几方面考虑:当前我国经济面临下行压力,“稳增长”的重要性愈发凸显;虽然通胀有上行压力,但主要受猪肉价格上涨影响,属于短期因素,不会对货币政策造成明显制约。

  交行金研中心首席金融分析师鄂永健指出,实体经济融资成本、特别是小微企业融资成本仍有待进一步降低,定向降准旨在精准滴灌。此次降准将释放长期资金约9000亿元,这将明显增加金融机构长期可用资金,改善金融机构流动性。在贷款利率并轨、贷款定价市场化程度提高的情况下,预计此次降准将会比以往更为迅速和有效地传导到实体经济。

  那么,未来是否还有降准、降息空间?对此,温彬认为,在全球央行重启货币宽松的背景下,结合我国当前宏观经济运行、通胀水平和企业经营情况,利率有下调的空间和必要。

  有利于楼市预期

  降准消息公布后,备受关注的当属其对于楼市的影响。

  克而瑞广州区域首席分析师肖文晓认为,降准虽然不是降息,但是能够释放巨额资金,利于贷款市场报价利率(LPR)实际下降,从而令参照LPR的房贷利率间接受惠,对于个人购房者有好处。虽然房地产行业目前仍在调控高压期,但此举利好楼市预期。

  58安居客房产研究院首席分析师张波则认为,本次降准对于房地产行业的影响主要有两方面:其一是房贷的申请和放款难度会降低,但房贷利率尤其是二套房贷利率依然难言放松;其二是对于房地产定向调控并不会放松,房企的融资压力依然持续。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此次降准对于房地产业的发展来说,具有非常好的信号意义。从实际情况看,其将在四个领域产生积极的影响。

  首先,房地产市场悲观预期会被淡化。

  其次,市场交易有机会反弹。今年9月份是房企密集推盘、全面营销、主动降价三种行为叠加的时期,本次降准后对于银行流动性有很大支持,同时也有助于后续银行贷款政策的宽松化。

  第三,房贷利率上升幅度小于预期。虽然房地产贷款政策一直坚持从紧的态度,包括此次降准本身也不会直接和房地产有关联,但客观来说,商业银行在后续运作过程中,房贷成本可能会降低,这对于楼市贷款来说是一项利好。

  第四,稳房价或转向稳秩序。从今年的房价调整看,效果比较明显,“房住不炒”更需要强化对交易秩序的管控,同时要积极鼓励合理的住房消费需求释放。

  房企资金压力仍不小

  央行本次降准目的明确,并非为了刺激房地产,降准前多次收紧房地产政策,要求避免资金流入房地产,因此房企资金面不会因降准而改变。

  对此,上海同策咨询研究中心总监张宏伟表示,在楼市调控基调尚无变化的前提下,降准主要目的是促进实体经济,拯救小微企业。因此,外围的松动对于开发商资金链来说没有利好。“从融资渠道看,除了开发贷,尚无其他可选的创新融资渠道,无法解决上市房企大量的资金需求。”张宏伟说。

  对于房企的融资前景,用益信托网研究员帅国让认为,从目前监管的态势来看,对房企融资严监管趋势始终没变,表明监管层对房地产领域风险高度重视。因此,对于房地产行业来讲,房企融资环境会进一步收紧,资金面压力也会进一步加大,未来房地产行业会面临新一轮的洗牌。

  房企融资困难很有可能导致部分房企陷入现金流困境,从而增加房企债务违约风险。另外,从房企资金兑付压力来看,张宏伟认为,今年三四季度是民营房企资金兑付压力最大的时刻,不会因为降准而改变,三四季度通过主动降价促进回款的现象将越来越多。

  房企若想盈利,除了取决于周转速度、资金回笼,成本管控能力也一定程度上决定着企业的生死存亡。“要想获得合理的利润,最有效的方式便是降低开发成本。通常销售费用、管理费用、财务费用是房企成本的重要组成部分,‘降三费’也是房企控制成本,提高盈利的主要方法。”克而瑞研究中心相关负责人汪慧称,因此,针对开发周期长、资金流量大、流程多的房地产企业来说,未来需要拥有严格的成本管理制度,向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”模式转型,从而实现高盈利的目标。

编辑:刘军

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