新闻提示：“近一个月来，我们每天都会收到10笔左右转按揭的申请，咨询的人就更多了。”兴业银行南京分行零售业务部负责人昨说，银行的房贷产品日趋差异化，诱使越来越多的贷款者加入“跳槽”行列，即进行个人住房同名转按揭，把一家银行的房贷挪到另一家银行。     

    以往市民与银行的房贷模式很简单：开发商会指定一家或几家贷款银行，买房人按照程序到银行申请一笔按揭贷款，以后每月按时还钱即可。如今，更多市民要进行二次选择，换一家银行借钱，为什么？多次加息之后，有贷款者想通过一些银行的创新产品节省利息支出；房产作为很多人最大的资产，有贷款者想利用它进行再融资；而“跳槽”手续的简化、费用的降低，也让一些人不怕麻烦了。

    银行出招吸引房贷市民“跳槽”——

    简化手续，降低费用

    把房贷从一家银行挪到另一家，涉及到赎楼解押等几方面的问题，因为比较复杂，加上费用较高，以往很少有人动真格，但近来日趋简单的手续，让盘活房产贷款理财能像存款一样方便快捷，吸引越来越多的人尝试，市场的需求量也越来越大。

    首先是银行帮忙还款。据了解，以往办理转按揭，必须由客户自己筹资还款，把原先银行的钱还清了，再到另一家银行申请，现在南京有银行专门设立了“赎楼贷款”，主动帮助借款人归还他行房贷。

    

    再就是费用问题。目前个人住房同名转按揭的费用主要包括几项。2000—3000元的保险费、200—300元的公证费、80元的抵押登记费，以及按房屋市值千分之几收取的房产评估费。现在愿意接收转按揭的银行给出了优惠的费用减免政策。

    “跳槽”后，付息少了

    “一些市民出于实惠的考虑，虽然已经办理了房贷，还是愿意转到他们认为能够提供更适合自己、更省利息还款方式的银行来。比如‘双周供’，把每月还款一次变为每两周还款一次，每次还款额为原来月供的一半，因为能省下利息，我们就接到了不少人的转按揭申请。”深发展南京分行零售业务部负责人表示，房贷利率近两年已涨了6次，虽然银行的利率标准都一样，但怎么利用不同的还款方式为借款人省钱，各家银行就有了各自的特色，这种新的竞争使市民受益。

    能为房贷减息的方式不少。比如民生银行南京分行的组合还款法，可以分段归还贷款本金。以贷款120万元20年为例，如果采取等额本息法，总利息83．2万元；采用等额本金法，总利息70万元；如果是组合还款法，比如按照10年、5年、5年分三个时间段，每段归还本金40万元，则总利息只有58万元。     

    深发展5年期贷款可享30年期低月供的“气球贷”，其贷款利息和部分本金分期偿还，剩余本金到期一次偿还，因此借款人在贷款期限内每期还款金额相对较少。如果客户申请一笔50万元住房按揭“气球贷”，贷款期限5年，可以和银行约定选择按照30年的月供计算期计算每月还款额，在5年末贷款到期日一次性偿还剩余本金和利息。由于5年期贷款利率较低，5年期的“气球贷”月供是最低的。客户因此实现了既是较短期限贷款，每月月供也有所降低。

    想冲抵房贷利息，还可以通过特定理财产品的收益、刷信用卡积分、甚至是特定账户存款等。连续加息之后，这些都吸引着已办房贷者，反复比较各家银行的产品，精打细算看看到底能节省多少利息，再小心计算“跳槽”成本——麻烦一次，未来多年可以慢慢受益。     

    兴业银行南京分行零售业务部总经理助理程洁说，7月中旬该行推出“房贷利率宝”，只需缴纳名义理财资金3％的履约保证金，就可以按照名义理财资金全额赚取理财收益，冲抵个人住房贷款的部分利息支出。结果仅仅10天就募集了1个亿资金，一期产品已全部结束，但至今还有市民打电话来，咨询能不能把房贷转到该行来，好减轻利息负担。

    “转加按揭”，融资多了

    市民张先生2002年买了一套120平方米的房子，总价60万元，当时申请七成贷款42万元，目前的贷款余额为20万元，但房子已升值到150万元。最近张先生考虑到孩子上学问题，想重新再购置一套学区房，并看中一套60平方米总价78万元的房子。虽然感觉手头资金有点紧张，但他对每月的月供还是信心十足的。仔细考虑之后，张先生决定另换一家银行借钱，把贷款通过“个人非交易转加按”业务转到兴业银行（“跳槽”产生的所有费用由银行承担），同时在兴业银行申请“个人额度循环贷款”，共获得105万元的贷款额度（房子现值150万元的七成）。

    兴业银行的程洁表示，在还完原20万元的贷款后，张先生还有85万元的剩余额度可以使用。后来他支用了50万元，购买了学区房，另支用了10万元添置了一辆爱车。“跳槽”让他的家庭新计划得到了实现。     

    “转按揭的市场需求正在增大，因为不少市民不只是想省利息，他们还希望通过选择银行，盘活房产贷款理财，增加自己的融资空间。”民生银行南京分行个贷管理部负责人分析说，通过转按揭，新发放贷款金额可以大于原贷款金额，一些市民因此提升了可贷额度，能利用房产获得更多资金。他们的用途主要有三种：小企业主、个体经营者等，利用增加房贷满足流动资金需求；想改善现有生活条件的人，用房贷“跳槽”增加的贷款，再买房或者购车；而原先贷款期限较短的市民，则可以通过换银行，改善还款条件，获取更多的增值服务。

    据了解，同样是一套市值100万元的商品住房，采用一些银行的“个人住房抵押循环授信”进行理财，可以申请最高80万元的贷款额度。当房价普遍上涨、房屋市值达到120万元时，房价经过重新核定，借款人最高可获得96万元的额度使用空间。

    附件

    房贷“跳槽”的条件

    1．申请人年龄与借款期限之和不超过70年；

    2．贷款用于购买住房（商用房），原贷款已存续期满一年以上，当前无逾期且近两年无连续60天或累计90天以上逾期记录；

    3．借款人的职业和经济收入稳定，具有偿还贷款本息的能力，借款人本笔贷款月还贷支出与收入比在50％以下，月所有债务支出与收入比在55％以下。(王玥　周玉伟)