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■杨锋 章兢兢本报记者 张文章
附加赠送部分面积超过公摊面积，是不是可以称作“零公摊”呢？福建省宁德市某房地产公司打出“零公摊”的诱人广告，着实让人激动不已。但房地产公司还是小瞧了消费者的维权能力。近日，经消费者举报和提供线索，宁德市工商局东侨区分局查处了宁德市某房地产公司虚假宣传“零公摊”案件，并处25.88万元的罚款。
开发商“瞒天过海”
何谓“零公摊”？该公司在给东侨区工商局的广告报批材料中解释称：“零公摊的宣传意指所出售商品房的附加赠送部分，比如飘窗、露台、空中花园等额外可利用的面积，超过了所承担的公摊部分面积。”同时，该公司还向工商机关出具承诺函“郑重承诺广告内容真实有效”。
自今年3月起，该公司从工商机关取得《户外广告登记许可证》，分别委托福建省某广告公司宁德分公司等4家公司在宁德市汽车南站、东侨区公交站台、闽东日报社东侨区阅报栏、宁德市火车站广场发布含有“零公摊”文字内容的广告。
铺天盖地的诱人广告吸引了大批消费者，该楼盘销售业绩节节攀升。在消费者大享商品房“优惠盛宴”的同时，该公司悄悄做了小动作，不将附加赠送可利用面积写入《认购协议书》、《房地产买卖合同》，并且在《认购协议书》中以格式条款免责：“项目进行宣传所有的相关资料（包括但不限于楼书、模型、广告）仅供参考，不作为项目的交付标准及《商品房买卖合同》的组成部分。”
消费者“火眼金睛”
这个广告骗局被一位细心的消费者发现了。他在购买该楼盘一套商品房后，通过比对户型图和计算公摊面积，发现房地产公司附加赠送面积并未超过他所购买的商品房的公摊部分面积，这与该公司“零公摊”承诺不符。在数次与该公司交涉无果后，消费者向工商机关举报。
东侨区工商局随后介入调查，真相随之浮出水面。附加赠送面积哪里来的？原来，该公司所销售的商品房经有关部门验收后取得《商品房预售许可证》，在销售经营阶段未经批准重新启动项目建设，擅自调高容积率，将规划图纸中的天井、露台改变设计用途，对此进行加盖、搭建，并将该部分建筑物作为附加赠送面积提供用户使用。而根据相关规定，项目用地的容积率在土地使用权的取得阶段已经成为《国有土地使用权出让合同》的组成部分，不得随意更改。
在执法过程中，该公司拒不提供施工图纸以供工商机关查证。根据消费者黄某提供的线索，工商人员综合户型图、房屋分层平面图、房源一览表以确定赠送可利用面积，并以21.388%公摊率计算公摊部分面积，得出结论：在10号楼中除了8套商品房外，其余192套商品房的附加赠送面积均未超过公摊部分面积。
工商局“执法如山”
至此，该公司虚假宣传“零公摊”真相大白。在工商机关介入调查时，该公司认为涉案的广告经过工商局审批，不存在虚假的情形。对此，工商人员对当事人说明理由，经过审批的户外广告出现内容虚假，责任认定应分两种情形区别处理，一是涉案广告的内容具有广告法规中明确禁止使用的用语，或者有一些广告审查人员经过职业判断就可认定为明显不妥的内容，广告审批机关仍然予以审批，责任由广告审批机关和广告主共同承担。二是不含有广告法规明确禁止使用的用语，以广告审查人员的职业判断不能确定是否真实，因广告主隐瞒事实或者提供虚假材料而取得《户外广告发布许可》，广告内容虚假的，责任由广告主承担。户外广告进行登记管理的本意在于广告审批机关以事前介入、提前纠正的方式更好地促进广告的健康发展，而不是帮助广告主逃避承担发布虚假广告的行政责任。
本案中，该公司以提供虚假广告审批材料的方式取得《户外广告登记许可证》，其在广告报批阶段就明知所承诺的内容是虚假的，却仍然对此进行刻意隐瞒，其行为同时涉及提供虚假广告审批材料和发布虚假内容的广告，应以《广告法》第四条认定当事人发布虚假内容的广告，欺骗、误导消费者。东侨区工商局依据《广告法》第三十七条规定，对当事人处责令停止发布含有“零公摊”文字内容的广告、以等额广告费用在相应范围内公开更正消除影响，并处罚款25.88万元。
